房產(chǎn)交易印花稅：到底含稅不含稅？這問題能把人逼瘋！

鐵子們，買房這事兒，除了看地段、搶戶型、跟中介斗智斗勇，還有一堆奇奇怪怪的稅費(fèi)等著你。今天咱就聊一個(gè)讓無數(shù)房產(chǎn)小白和老炮兒都腦瓜子嗡嗡的終極拷問：房產(chǎn)交易印花稅，它到底是含稅價(jià)算的，還是不含稅價(jià)算的？是不是一聽就想原地爆炸，感覺自己的錢包在哀嚎，頭發(fā)也跟著掉了一地？

別急，別急，先給你一杯冰闊落壓壓驚。這問題，看似簡單，實(shí)則暗藏玄機(jī)，因?yàn)樗澈鬆砍兜牟粌H僅是印花稅這“小卡拉米”，更可能是你對(duì)整個(gè)房產(chǎn)交易稅費(fèi)體系的認(rèn)知誤區(qū)。今天，咱們就來扒一扒這個(gè)“含稅不含稅”的皮，看看它到底是在“裝傻充愣”，還是真的有“大聰明”在里面。

首先，咱們得搞清楚，印花稅這小妖精到底是何方神圣。它可不是你想象中那種動(dòng)輒幾十萬上百萬的大頭稅，像契稅、增值稅那樣一出手就讓你肉疼不已。房產(chǎn)交易里的印花稅，主要是對(duì)你簽的那些個(gè)合同啊、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)啊收的。簡單來說，就是國家告訴你：“你倆搞了個(gè)大事情，簽了個(gè)協(xié)議，來，給爺蓋個(gè)章，收點(diǎn)辛苦費(fèi)。” 目前咱們國家對(duì)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的印花稅稅率是萬分之五，也就是0.05%。是不是感覺稅率不高，有點(diǎn)小清新，就像路邊一朵不起眼的小野花？別急，魔鬼藏在細(xì)節(jié)里，尤其是在那個(gè)“含稅不含稅”的坑里，分分鐘能讓你從“小清新”變成“老油條”。

好了，重點(diǎn)來了！這個(gè)“含稅不含稅”，它就像個(gè)薛定諤的貓，你沒打開盒子看之前，它既含稅又不含稅。但為啥這問題這么磨人呢？因?yàn)樗鼱砍兜蕉惢膯栴}啊，親！對(duì)于咱們的印花稅來說，它的稅基通常是“合同記載的金額”或者“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)上載明的金額”。也就是說，你跟賣家在合同上白紙黑字寫了多少錢，它就按多少錢來算0.05%。理論上講，這是一個(gè)比較直接、不那么復(fù)雜的計(jì)算方式。但這只是理想情況，現(xiàn)實(shí)總喜歡跟你開玩笑。

但是！這里有個(gè)大大的“但是”！很多時(shí)候，大家糾結(jié)“含稅不含稅”，真正指的是“含不含增值稅”。增值稅這玩意兒，它是個(gè)“價(jià)外稅”（比如公司之間的商業(yè)交易，價(jià)格和增值稅是分開標(biāo)明的），但到了消費(fèi)者手里，它又經(jīng)常是“價(jià)內(nèi)稅”（你買個(gè)東西，標(biāo)價(jià)100塊，里面已經(jīng)含了增值稅，商家再給你開票，這100塊就成了含稅價(jià)）。那么問題來了，如果合同里寫的是100萬，這100萬里頭到底有沒有增值稅的影子呢？如果它含了，印花稅是按100萬算？還是得把增值稅那部分剝離出來，按剩下的“凈價(jià)”算？

通常情況下，如果你買的是二手住宅，并且賣方持有房產(chǎn)滿了兩年，恭喜你，免征增值稅！這一下子就省心了，合同價(jià)就是那個(gè)“裸價(jià)”，印花稅就直接按這個(gè)裸價(jià)算。多簡單粗暴，多直接了當(dāng)，愛了愛了！這種情況下，壓根兒就不存在“含不含增值稅”的糾結(jié)，因?yàn)楦揪蜎]有增值稅來湊熱鬧，印花稅自然就按合同上寫的交易價(jià)來。這簡直就是稅費(fèi)清流中的一股泥石流，讓人心情舒暢。

可要是沒滿兩年呢？或者你買的是非住宅性質(zhì)的房產(chǎn)，比如商鋪、寫字樓，那增值稅就可能像不速之客一樣登門拜訪了。這時(shí)候，合同上寫的交易價(jià)，就得仔細(xì)品味了。如果合同明確寫明“本合同交易價(jià)格為不含增值稅的價(jià)格，增值稅另行計(jì)算并支付”，那么印花稅的稅基，通常就是那個(gè)“不含增值稅”的價(jià)格。然后再把增值稅這筆錢加上去，才是你最終的支付總額。這種操作通常發(fā)生在非常專業(yè)的商業(yè)交易中，大家都是老司機(jī)，對(duì)稅費(fèi)門兒清。

但如果合同寫的是“本合同交易價(jià)格為含增值稅的總價(jià)”，比如就寫了100萬，沒提增值稅是另算的，那么稅務(wù)爸爸大概率就會(huì)認(rèn)為，這100萬就是你的“含稅價(jià)”，印花稅也就直接按這100萬來咔咔一頓算。你是不是覺得有點(diǎn)懵？這就像你買杯奶茶，店家說“15塊”，你默認(rèn)就是總價(jià)，里面含了所有成本和利潤，不會(huì)再去問它含不含糖稅、奶精稅吧？同樣的道理，當(dāng)合同價(jià)被視為一個(gè)“整體”時(shí)，印花稅就按這個(gè)整體來。畢竟，印花稅的征收對(duì)象是“書據(jù)”，書據(jù)上寫了多少錢，它就認(rèn)多少錢，簡單粗暴不講道理。

在實(shí)際房產(chǎn)交易中，尤其是二手房，咱們的交易合同往往是約定一個(gè)“總價(jià)”。這個(gè)總價(jià)通常被視為“含稅價(jià)”，包含了所有應(yīng)由賣方承擔(dān)的費(fèi)用，當(dāng)然也間接包含了稅費(fèi)。買方付的，也通常是這個(gè)“總價(jià)”。所以，對(duì)于印花稅這種小比例的稅種，它通常是直接以這個(gè)“合同總價(jià)”作為稅基來計(jì)算的。畢竟，為了萬分之五的稅率去把合同價(jià)拆分得明明白白，對(duì)于普通個(gè)人交易來說，性價(jià)比不高，操作起來也比較繁瑣。誰也不會(huì)為了省幾百塊錢，把自己繞進(jìn)去不是？

除非是那種非常專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)交易，甲方乙方都是“老司機(jī)”，會(huì)在合同里把價(jià)格拆得明明白白：“裸價(jià)XX，增值稅YY，附加稅ZZ，總價(jià)TT”。這時(shí)候，印花稅會(huì)根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，選擇合適的稅基來計(jì)算。但咱們普通老百姓買賣個(gè)房子，沒那么多花里胡哨的騷操作。大家更關(guān)心的是總價(jià)能不能便宜，過戶順不順利，至于印花稅的“含稅不含稅”細(xì)節(jié)，往往就被淹沒在“大頭稅”的海洋里了。

咱們?cè)倭牧恼l來交印花稅這回事兒。印花稅是“對(duì)合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收”的，所以原則上，合同雙方都是納稅義務(wù)人。也就是買方和賣方都得交。但實(shí)際操作中，為了方便，很多時(shí)候就“一攬子”處理了。比如中介會(huì)告訴你：“這個(gè)印花稅啊，一般都是買方承擔(dān)啦！”或者“這個(gè)印花稅啊，是小頭，雙方各付一半啦！”這都是可以協(xié)商的。但切記，誰交是協(xié)商的事，但稅基是法律規(guī)定的事。別因?yàn)?ldquo;誰交”的問題，把“怎么算”的問題給攪渾了。稅務(wù)局只認(rèn)你合同上寫的那個(gè)數(shù)，跟你誰給錢沒直接關(guān)系，就像你吃火鍋，服務(wù)員只管你點(diǎn)了多少菜，不管你和朋友怎么AA。

咱們剛才提到了契稅、增值稅、個(gè)人所得稅。它們跟印花稅可不是一回事兒！ * **契稅**：這個(gè)是大頭，按房產(chǎn)交易價(jià)格的1%~3%收，買方交。通常也是按合同價(jià)格來，沒那么多含不含稅的糾結(jié)，它就是穩(wěn)穩(wěn)的幸福（或者說是穩(wěn)穩(wěn)的心痛）。 * **增值稅及附加**：剛才說了，非住宅和不滿兩年的住宅才有可能有，稅率也不低。這個(gè)“含稅不含稅”的討論，它才是C位！因?yàn)樗苯佑绊懙侥銓?shí)際支付或收到的金額，甚至能影響到是“價(jià)內(nèi)價(jià)外”的開票方式，非常關(guān)鍵。 * **個(gè)人所得稅**：賣方交，按差額20%或者全額1%征收。這個(gè)也跟合同價(jià)有關(guān)系，但它有自己的計(jì)算方法和免征條件，跟印花稅也不是一回事。 所以啊，當(dāng)我們討論“房產(chǎn)交易印花稅含稅不含稅”的時(shí)候，其實(shí)很多時(shí)候是把其他稅種的疑惑，投射到了印花稅身上。印花稅在絕大多數(shù)情況下，就是“合同總價(jià)”的萬分之五。這個(gè)總價(jià)，通常就是你實(shí)際支付或收到的那個(gè)大數(shù)，不管里面有沒有隱形的增值稅，它都“不挑食”。

說白了，想不踩坑，核心就一句話：合同寫清楚！買賣雙方簽合同的時(shí)候，一定要把交易價(jià)格、各項(xiàng)稅費(fèi)的承擔(dān)方、以及稅費(fèi)的計(jì)算方式都約定得明明白白。別搞什么“陰陽合同”，別聽信什么“中介說”就稀里糊涂簽字。要知道，合同一旦簽了，就具有法律效力，到時(shí)候想反悔可就難了，哭都沒地方哭去。

最好的辦法是，如果對(duì)稅費(fèi)有疑問，直接去當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)局或者政務(wù)服務(wù)中心的窗口問清楚。那里的工作人員才是真正的“百科全書”，他們知道當(dāng)?shù)刈钚碌恼吆蛨?zhí)行細(xì)則。網(wǎng)上的攻略再多，也比不上官方的一句話管用，對(duì)吧？不然呢？到時(shí)候錢交錯(cuò)了，誰的錢包不哭？稅局爸爸可不管你有沒有理解透“含稅不含稅”，只管你有沒有按規(guī)矩辦事，有沒有把錢交齊，有沒有按照合同來。

所以，下次你再聽到“房產(chǎn)交易印花稅含稅不含稅”這個(gè)燙嘴的問題時(shí)，你可以很帥氣地告訴對(duì)方：“這小稅種啊，基本就是看合同總價(jià)，別把它和增值稅的含稅不含稅搞混了，那才是大頭戲！”是不是瞬間感覺自己知識(shí)量暴增，可以去裝杯了？買房路上坑很多，稅費(fèi)只是其中一個(gè)。多學(xué)點(diǎn)，少挨刀！至于你的印花稅到底是含了哪個(gè)稅，不含了哪個(gè)稅……有沒有可能是含了你的“智商稅”呢？

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