lpr浮動(dòng)利率和固定利率選哪個(gè)，lpr浮動(dòng)利率和固定利率怎么算
lpr浮動(dòng)利率和固定利率選哪個(gè)，lpr浮動(dòng)利率和固定利率怎么算
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圖為銀行工作人員在智能柜員機(jī)前為顧客介紹相關(guān)政策。
圖片由工商銀行石家莊分行提供
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進(jìn)入3月，有道選擇題一下子擺在了省會(huì)房貸一族的面前，是將自己的房貸利率轉(zhuǎn)換成“LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）+基點(diǎn)”浮動(dòng)利率，還是選擇固定利率？而這個(gè)選擇的機(jī)會(huì)只有一次。
“我家的房貸是等額本息，聽(tīng)說(shuō)前幾年的還款都是利息，換成浮動(dòng)利率如果要再還一遍利息，就不劃算了?！本幼≡谑⑹篱L(zhǎng)安小區(qū)的李女士滿臉疑惑地告訴
“我當(dāng)初買房的時(shí)候趕上利率打折，換成浮動(dòng)利率還能保留優(yōu)惠就行，我得回去好好算算?！本幼≡趪?guó)仕山的田先生對(duì)
“我的房貸是公積金貸款和商業(yè)貸款混合貸，不知道怎么選擇更有利，先看看別人怎么辦吧。”張女士如是說(shuō)。
相信不少市民對(duì)新政策的解讀還不透徹，對(duì)于浮動(dòng)利率如何計(jì)算，和固定利率相比，LPR的每一次變化，對(duì)利息有多少影響，轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金具體是多少錢(qián)，都有些摸不到頭腦，為此，
最新公告
公積金貸款暫時(shí)不變
根據(jù)央行公告，自今年3月1日起，重新調(diào)整存量房貸利率，商業(yè)貸款客戶可以有兩個(gè)選擇，可將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成(加點(diǎn)可為負(fù)值)，加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；也可轉(zhuǎn)換為固定利率。公積金貸款暫時(shí)不變。原則上轉(zhuǎn)換工作于今年8月底前完成。
簡(jiǎn)而言之，就是央行給房貸一族出了一道選擇題：房貸是選擇固定利率還是“LPR+加點(diǎn)”浮動(dòng)利率？
“選擇固定利率，房貸將維持當(dāng)前利率水平不變，不受LPR利率變化影響?！焙颖便y行石家莊分行的工作人員告訴
值得注意的是，如果是公積金貸款，是不能轉(zhuǎn)換的；如果是公積金和商業(yè)組合貸款，只能轉(zhuǎn)商貸部分。如果原來(lái)房貸是固定利率（貸款實(shí)際執(zhí)行利率在整個(gè)貸款期限內(nèi)始終保持不變），也不能轉(zhuǎn)。
另外，部分銀行會(huì)直接將沒(méi)有任何操作的存量房貸客戶的定價(jià)基準(zhǔn)批量轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR。比如，招商銀行將于4月上旬統(tǒng)一將轉(zhuǎn)換范圍內(nèi)的商業(yè)性個(gè)人住房貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，希望仍維持原合同才需要與銀行聯(lián)系；興業(yè)銀行則規(guī)定在2020年7月31日前沒(méi)有操作的直接批量轉(zhuǎn)換。
需要強(qiáng)調(diào)的是，對(duì)于存在共同借款人的貸款，需要共同確認(rèn)定價(jià)基準(zhǔn)變更。且借款人只有一次選擇權(quán)，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。
如何算房貸利率轉(zhuǎn)換
可以參照具體計(jì)算公式
“‘LPR+加點(diǎn)’浮動(dòng)利率，聽(tīng)上去就像一道比較復(fù)雜的數(shù)學(xué)題?！?/p>
舉例來(lái)說(shuō)，比如借款人小張，買房時(shí)享受了貸款基準(zhǔn)利率打九折（下浮10%）的優(yōu)惠，貸款日2015年8月1日，期限是20年。如果小王選擇將這筆房貸的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，現(xiàn)在5年期貸款基準(zhǔn)利率是4.9%，轉(zhuǎn)換前的實(shí)際執(zhí)行利率就是4.9×（1-10%）=4.41%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。根據(jù)轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)利率保持不變的原則，小王這筆房貸的加減點(diǎn)數(shù)就是-0.39%=4.41%-4.8%，即減39個(gè)基點(diǎn)。
此后，直至這筆房貸償還完畢為止，這個(gè)加減點(diǎn)數(shù)都保持不變，房貸利率將隨著5年期以上LPR的變動(dòng)而變化。
專家提醒
辦理業(yè)務(wù)時(shí)間對(duì)還貸有影響
根據(jù)要求，房貸一族在2020年3月到8月之間任意時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)換，均根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行利率水平確定加點(diǎn)數(shù)值，加點(diǎn)數(shù)值不受轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的影響。但是，建設(shè)銀行石家莊分行的工作人員告訴
“首先，要搞清楚三個(gè)概念，轉(zhuǎn)換時(shí)間、重定價(jià)日、重定周期?！惫ぷ魅藛T介紹。
轉(zhuǎn)換時(shí)間：將個(gè)人房貸的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR的時(shí)間。
重定價(jià)日：是指重新按照最新的定價(jià)基準(zhǔn)（轉(zhuǎn)換前為貸款基準(zhǔn)利率，轉(zhuǎn)換后為L(zhǎng)PR）計(jì)算貸款執(zhí)行利率的時(shí)間。一般為每年1月1日，或者每年與貸款發(fā)放日對(duì)應(yīng)的日期；
重定周期：重新確定執(zhí)行利率的周期。若房貸利率一年一變，那么重定價(jià)周期就是一年。定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR后，利率在第一個(gè)重定價(jià)日前不會(huì)發(fā)生變化，從第一個(gè)重定價(jià)日開(kāi)始才可能隨當(dāng)時(shí)的LPR而變化。重定價(jià)日和重定價(jià)周期可執(zhí)行原合同約定，也可由借貸雙方重新約定，房貸重新約定的重定價(jià)周期最短為一年。
若重定價(jià)日為每年的1月1日，那么，在2020年3月至8月的任意時(shí)間轉(zhuǎn)換，2020年的利率均與原合同利率保持一致，2021年1月1日起將以2020年12月的LPR為基準(zhǔn)加減點(diǎn)確定當(dāng)年的利率，此后年份以此類推；若重定價(jià)日為每年貸款發(fā)放的對(duì)應(yīng)日，那么，根據(jù)大部分銀行的轉(zhuǎn)換公告，在重定價(jià)日之前轉(zhuǎn)換的，2020年重定價(jià)日即可參考最新發(fā)布的LPR確定利率；在重定價(jià)日之后轉(zhuǎn)換的，則需等到2021年重定價(jià)日才可參考最新發(fā)布LPR確定利率。
也就是說(shuō)，房貸一族選擇什么時(shí)間來(lái)辦理定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換，對(duì)轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的執(zhí)行利率水平及加點(diǎn)數(shù)值沒(méi)有影響，但可能影響到第一次重定價(jià)日的時(shí)間。
LPR每調(diào)整5個(gè)基點(diǎn)
影響百萬(wàn)元貸款月供約30元
固定利率長(zhǎng)期確定，但無(wú)法享受利率下行的紅利，但同樣也可以在利率上行時(shí)避免成本上升。而LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)的浮動(dòng)利率方式則隨行就市，可以享受利率下行帶來(lái)的還款金額降低，但同樣在利率上行時(shí)還款金額也要隨之增加。
面對(duì)兩種方案，
其固定點(diǎn)差為0.59%（5.39%-2019年12月LPR報(bào)價(jià)4.8%）。由于現(xiàn)行利率高于2019年12月LPR，其執(zhí)行的利率將調(diào)整為L(zhǎng)PR+0.59%。假設(shè)2020年12月LPR報(bào)價(jià)降至4.7%，用戶獲得利率則為4.7%+0.59%=5.29%，由此計(jì)算調(diào)整后月供為5546.84元，比現(xiàn)在減少了約62元。
此外，以用戶貸款100萬(wàn)，等額本息還款，原合同期限30年，剩余25年，執(zhí)行利率為基準(zhǔn)利率9折計(jì)算，其房貸利率為4.9%×0.9=4.41%，由于現(xiàn)行利率低于2019年12月LPR，執(zhí)行的利率將調(diào)整為L(zhǎng)PR-0.39%。調(diào)整后，月供為4954.59元，比現(xiàn)在減少約58.93元。
根據(jù)相關(guān)要求，不論現(xiàn)在利率是7折優(yōu)惠、9折優(yōu)惠，還是上浮1.1倍，在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)，銀行都會(huì)通過(guò)LPR加減點(diǎn)延續(xù)前期利率。之后要關(guān)注重定價(jià)日前一個(gè)月的LPR報(bào)價(jià)，LPR每調(diào)整5個(gè)基點(diǎn)，對(duì)百萬(wàn)貸款月供影響約30元。
另外，
各有利弊
房貸一族需慎重考慮
對(duì)于未來(lái)LPR的走勢(shì)，從短期來(lái)看，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“LPR加減點(diǎn)”方案有更大機(jī)會(huì)享受利率紅利。
“如果選擇固定利率，風(fēng)險(xiǎn)就是沒(méi)有辦法享受LPR下行帶來(lái)的實(shí)惠。如果選擇浮動(dòng)利率，結(jié)果出現(xiàn)利率上行，可以通過(guò)提前還款的方式來(lái)規(guī)避?！庇袠I(yè)內(nèi)人士表示，風(fēng)險(xiǎn)很難完全規(guī)避，剩余的房貸期限越長(zhǎng)，意味著利率風(fēng)險(xiǎn)也就越大。
由于LPR除了關(guān)系房貸利率，也是銀行給企業(yè)發(fā)放貸款的“錨”，現(xiàn)階段要給實(shí)體融資降成本，所以，LPR趨勢(shì)為下行。
“就當(dāng)前利率市場(chǎng)環(huán)境來(lái)說(shuō)，LPR大概率還要下行，選擇LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)的方案可能是目前更加穩(wěn)妥且主流的方案。”專業(yè)人士表示，未來(lái)中長(zhǎng)期LPR的下走勢(shì)和幅度還有待觀察。
央行在最新發(fā)布的貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，按照“因城施策”的基本原則，加快建立房地產(chǎn)金融長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。
業(yè)內(nèi)人士提醒，LPR不會(huì)一直下跌或一直上漲，其下滑幅度或有限，不能說(shuō)LPR肯定會(huì)一直降以及降多少。具體選擇哪種利率方式，房貸一族應(yīng)慎重考慮作出選擇。
這個(gè)有建行卡不是太黑的幾乎人人20000額度，這個(gè)中介在熱炒，今天小編就給大家解析一下具體的操作方法，非常簡(jiǎn)單自己完全可以操作
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分享 劉曉博
樓市形勢(shì)，在過(guò)去9個(gè)月里發(fā)生了大轉(zhuǎn)折。
如果你現(xiàn)在買首套房，在很多城市里可以享受比LPR基準(zhǔn)利率低20個(gè)基點(diǎn)的優(yōu)惠。
最新的5年期LPR利率為4.45%，則最優(yōu)房貸利率是4.25%。
于是一個(gè)重要的問(wèn)題浮出水面：你該選固定利率，還是浮動(dòng)利率？
如果選固定利率，則意味著在整個(gè)貸款期（比如20年或者30年，除非你提前還貸）你的房貸利率都是4.25%，未來(lái)加息和降息和你都沒(méi)有關(guān)系。
如果選浮動(dòng)利率，合同上表現(xiàn)為你的利率為L(zhǎng)PR利率下浮20個(gè)基點(diǎn)。今年是4.25%，未來(lái)就存在不確定性。如果3年后5年期的LPR利率加息15個(gè)基點(diǎn)，則你的房貸利率將變成4.4%；如果加息50個(gè)基點(diǎn)，則你的房貸利率會(huì)變成4.75%。當(dāng)然，如果出現(xiàn)降息，你的房貸利率也可能比當(dāng)前的4.25%低。
LPR利率改革之后，一直到今年5月降息之前，我一般是建議大家選浮動(dòng)利率。但是到了今天，鑒于房貸利率接近歷史低點(diǎn)，我覺(jué)得選固定利率可能更正確一些。
下面做一個(gè)詳細(xì)的分析。
上圖是1991年以來(lái)，中國(guó)5年及以上期限人民幣貸款的基準(zhǔn)利率走勢(shì)。
可以看出，基準(zhǔn)利率的趨勢(shì)是不斷向下的。其實(shí)，這也是全球主要市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)體的利率走勢(shì)。
比如美元自1970年代以來(lái)，利率走勢(shì)是這樣的：
過(guò)去50年美元利率的高點(diǎn)出現(xiàn)在1991年之前，那些高點(diǎn)大多跟石油危機(jī)或中東地區(qū)的戰(zhàn)爭(zhēng)有關(guān)。
所謂石油危機(jī)，就是以中東為主的產(chǎn)油國(guó)，對(duì)西方經(jīng)濟(jì)體做出的經(jīng)濟(jì)制裁：通過(guò)減少產(chǎn)量提高油價(jià)，打擊西方經(jīng)濟(jì)。因?yàn)槲鞣街С忠陨?，而猶太人和阿拉伯人多次起沖突。
后來(lái)，隨著美國(guó)對(duì)石油掌控能力提高（比如顛覆了薩達(dá)姆等政權(quán)），以及以色列站穩(wěn)腳跟，石油危機(jī)很少發(fā)生了。美國(guó)的輸入型通脹減少，利率就很少飆升了。
1990年代以后，中國(guó)逐步成為世界工廠，廉價(jià)的制成品降低了美國(guó)等西方國(guó)家的通脹，這也有利于讓利率走低；過(guò)去幾十年，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的人口老齡化越來(lái)越嚴(yán)重、出生率下降，這都帶來(lái)通縮壓力，也倒逼利率不斷走低。
但需要說(shuō)明的是，低利率不意味著房貸利率一定低。比如最新的美國(guó)房貸利率最近就飆升到了5.78%，而中國(guó)首套房最優(yōu)惠利率下降到了4.25%，中美房貸利率出現(xiàn)了非常罕見(jiàn)的倒掛：
再看一下其他重要經(jīng)濟(jì)體的長(zhǎng)期利率走勢(shì)：
上圖是歐元利率，過(guò)去20多年也是一路走低，實(shí)現(xiàn)了零利率、負(fù)利率。
上圖是日元利率，自從沒(méi)有石油危機(jī)后，基本上在零水平附近呈現(xiàn)為一條直線。
上圖是英鎊的利率走勢(shì)，從長(zhǎng)期看也是不斷走低的。
發(fā)達(dá)國(guó)家利率走低的邏輯，基本上都是相同的——老齡化、少子化。技術(shù)進(jìn)步也是一個(gè)重要原因，如果將來(lái)碳達(dá)峰、碳中和實(shí)現(xiàn)，新能源替代化石能源（石油、天然氣、煤炭），機(jī)器人普及，估計(jì)利率會(huì)更低。
熟悉金融的朋友應(yīng)該知道，SDR（特別提款權(quán)）籃子里一共有5種貨幣——美元、歐元、人民幣、日元、英鎊。這5種全球最重要貨幣，在過(guò)去30年甚至更長(zhǎng)時(shí)間里利率都是走低的。
這就是利率的大趨勢(shì)。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，只要中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)全面參與全球大循環(huán)，跟美歐日保持合作關(guān)系，人民幣未來(lái)利率也將不斷走低。
因?yàn)橹袊?guó)也在進(jìn)入老齡化、少子化時(shí)代，中國(guó)的科技也在進(jìn)步，此外中國(guó)需要跟主要經(jīng)濟(jì)體的利率保持基本同步。
在這種情況下，如果你選固定利率，大概率是會(huì)吃點(diǎn)虧的。
短期看，房貸利率可能還有下降空間；中期看，人民幣有可能在2年之后進(jìn)入加息周期，但估計(jì)加息周期比較短；長(zhǎng)期看，人民幣利率可能逐步走低，未來(lái)房貸甚至可能進(jìn)入3時(shí)代。
但未來(lái)另外一種可能性在升上：中美戰(zhàn)略博弈可能擦出火花。
我們不妨看看跟美國(guó)”擦出火花”的主要國(guó)家，其利率走勢(shì)：
上圖是俄羅斯過(guò)去20年的利率走勢(shì)，整體是走高的，最近出現(xiàn)過(guò)劇烈波動(dòng)，因?yàn)楸l(fā)了跟烏克蘭的戰(zhàn)爭(zhēng)。
假如你幾年前在俄羅斯貸款買房，當(dāng)時(shí)利率是5%，貸款1000萬(wàn)盧布，按照20年等額本息計(jì)算，則月供為6.6萬(wàn)元左右。如果利率飆升到20%，則月供為17萬(wàn)元左右，是過(guò)去的2.58倍
即便按照目前的9.5%計(jì)算，月供也要達(dá)到93210元，是過(guò)去的1.4倍！
由此可見(jiàn)，利率飆升對(duì)于按揭者壓力非常沉重。
另外一個(gè)常常跟美國(guó)擦出火花的國(guó)家是伊朗，上圖是它的利率走勢(shì)。
可以看出，時(shí)不時(shí)飆升一下是基本走勢(shì)。這種飆升，跟俄羅斯盧布利率的飆升一樣，誘因是戰(zhàn)爭(zhēng)、根本原因是經(jīng)濟(jì)制裁和經(jīng)濟(jì)封鎖。
目前伊朗的利率仍然高達(dá)18%，這對(duì)于按揭房子的人壓力肯定比較大。
但伊朗房?jī)r(jià)上漲也非?？?，比如德黑蘭現(xiàn)在平均每平米房?jī)r(jià)是3.6億元里亞爾。過(guò)去5年里，時(shí)常出現(xiàn)1年翻倍的情況。
如果房?jī)r(jià)飆升，月供增加1倍其實(shí)也無(wú)所謂。
上面兩張圖，第一張是2020年7月到8月之間房?jī)r(jià)，當(dāng)時(shí)德黑蘭均價(jià)為2.31億里亞爾，第二張圖是2022年3月的房?jī)r(jià)，漲到了3.5億里亞爾。
如果按照美元計(jì)算，則從966美元/平方米，上漲到了1377美元/平方米，漲幅也不算小。
從上面的分析可以得出結(jié)論：
第一，高度融入世界的經(jīng)濟(jì)體，如果沒(méi)有內(nèi)亂和戰(zhàn)爭(zhēng)，其利率是不斷走低的。這一方面來(lái)自美元、歐元等主要貨幣的引導(dǎo)，另一方面也來(lái)自本國(guó)的人口老齡化、少子化等因素。
第二，被歐美排斥在外，不斷遭受經(jīng)濟(jì)制裁的經(jīng)濟(jì)體，則利率波動(dòng)性比較強(qiáng)，常常出現(xiàn)脈沖性的上漲，而且容易維持在高位。只有這樣，才能遏制本幣貶值，留住國(guó)際熱錢(qián)。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，人民幣利率是趨勢(shì)性走低，還是出現(xiàn)脈沖性上漲，關(guān)鍵看中美關(guān)系。如果中美斗而不破，只是競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系、不是敵對(duì)關(guān)系，則利率有長(zhǎng)期走低的可能。
曾長(zhǎng)期擔(dān)任央行行長(zhǎng)的周小川曾說(shuō)過(guò)，中國(guó)可以盡量避免快速地進(jìn)入到負(fù)利率時(shí)代。
這向我們傳遞了一個(gè)重要信號(hào)：以中國(guó)人口老齡化、少子化的速度，未來(lái)進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代，是大概率的。
但他忽略一個(gè)前提，中美關(guān)系。
俄羅斯同樣少子化、老齡化，但利率并沒(méi)有變負(fù)，而是飆升到了10%左右，甚至20%！
而美國(guó)這種加息后政策利率仍然遠(yuǎn)低于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)體，房貸利率反而超過(guò)了中國(guó)。
所以，如果你能拿到4.25%的房貸利率，把它固定下來(lái)或許是明智的。即便未來(lái)還有降息空間，其實(shí)也不太大了。
在未來(lái)20年到30年的漫長(zhǎng)歲月里，利率如何演變，真的很難說(shuō)。
4.25%以上的空間有多大，不可預(yù)測(cè)；但4.25%向下的空間，是可以計(jì)算出來(lái)的——如果持續(xù)降息，你損失的利率空間比較有限；如果中美關(guān)系出現(xiàn)黑天鵝，利率波動(dòng)向上的空間，就不好預(yù)測(cè)了。
上圖是2021年4月以來(lái)，全國(guó)每月賣地收入的同比增速，數(shù)據(jù)來(lái)自財(cái)政部官網(wǎng)。
去年8月以來(lái)，賣地收入同比下降比較多。中間只有2021年12月，因?yàn)榉科蟾犊钪蟮侥甑椎囊蛩?，沒(méi)有出現(xiàn)同比下降，其他8個(gè)月都是下滑的。
這意味著，未來(lái)樓市政策還會(huì)進(jìn)一步松動(dòng)。強(qiáng)二線城市的限購(gòu)，或許會(huì)事實(shí)上消失（比如保留6個(gè)月社?；蛘邆€(gè)稅，但允許一次性補(bǔ)繳）。
一線城市也可能通過(guò)吸引人才、降稅、或者允許多證房合一等方式，做幅度不大的松動(dòng)。
房貸利率“LPR轉(zhuǎn)換”知多少
經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)·
如果你的個(gè)人住房貸款是商貸，已于2020年1月1日前發(fā)放，或已簽訂合同但未發(fā)放，且屬于浮動(dòng)利率、參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)，那么，你正在面臨以下選擇——將貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR加減點(diǎn)，還是轉(zhuǎn)為固定利率。
這兩者有何區(qū)別？哪種更劃算？具體如何操作？需要注意哪些問(wèn)題？
首先要提醒的是，上述轉(zhuǎn)換工作雖已于3月1日正式啟動(dòng)，但將持續(xù)至8月31日，借款人仍有充足時(shí)間了解相關(guān)情況，在充分調(diào)研基礎(chǔ)上，結(jié)合自身需求做出合適的選擇。
“定價(jià)基準(zhǔn)”生變
提及LPR，不少人表示“一頭霧水”，更不明白“房貸做LPR轉(zhuǎn)換”的邏輯和原理。實(shí)際上，把握住“定價(jià)基準(zhǔn)”這一概念，便可對(duì)此次轉(zhuǎn)換“豁然開(kāi)朗”。
人們?cè)谏暾?qǐng)房貸時(shí)，都很關(guān)注能否有“折扣”——即能否在基準(zhǔn)利率上打折。例如，基準(zhǔn)利率為4.9%，打九折后，實(shí)際執(zhí)行的利率為4.41%，這其中，基準(zhǔn)利率就是房貸的“定價(jià)基準(zhǔn)”。
此次轉(zhuǎn)換的核心，就在于“定價(jià)基準(zhǔn)”發(fā)生了變化，由此前的按照“基準(zhǔn)利率”定價(jià)，變?yōu)閰⒖肌癓PR”定價(jià)。
什么是LPR？它的全稱為“貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率”，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，是中國(guó)人民銀行綜合18家具有代表性的商業(yè)銀行市場(chǎng)報(bào)價(jià)，形成的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，每月20日(遇節(jié)假日順延)對(duì)外公布一次，目前包括1年期、5年期以上兩個(gè)品種。
那么，為何要將房貸的“定價(jià)基準(zhǔn)”從基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR？“與基準(zhǔn)利率相比，LPR的市場(chǎng)化程度更高，能及時(shí)反映市場(chǎng)利率變化?！毖胄邢嚓P(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，為深化利率市場(chǎng)化改革，進(jìn)一步推動(dòng)LPR運(yùn)用，央行此前已正式發(fā)布公告，要求實(shí)施存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作。
上述負(fù)責(zé)人表示，目前，大部分新發(fā)放貸款已將LPR作為定價(jià)基準(zhǔn)，但存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)仍主要是貸款基準(zhǔn)利率，而非LPR。2015年10月以來(lái)，貸款基準(zhǔn)利率一直保持不變，但2019年8月以來(lái)，LPR已多次下降。
“因此，為保護(hù)借貸雙方權(quán)益，央行明確自2020年3月1日開(kāi)始，推進(jìn)存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)。
值得注意的是，此次轉(zhuǎn)換工作并不局限于房貸，還涵蓋企業(yè)貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款等。就房貸來(lái)看，僅包含商業(yè)性個(gè)人住房貸款，以及組合貸款中的商貸部分，不涉及公積金個(gè)人住房貸款；同時(shí)，固定利率貸款、2020年底前到期的個(gè)人住房貸款、已參考LPR的浮動(dòng)利率貸款也無(wú)需轉(zhuǎn)換。
LPR還是固定利率？
值得注意的是，轉(zhuǎn)換的選項(xiàng)并非只有LPR一個(gè)，借款人也可將房貸轉(zhuǎn)為固定利率。那么問(wèn)題來(lái)了，這兩者有何區(qū)別？哪種更劃算？
多位業(yè)內(nèi)人士表示，兩種轉(zhuǎn)換方式各有優(yōu)勢(shì)，具體如何選擇取決于借款人自己的判斷，特別是對(duì)未來(lái)利率走勢(shì)的判斷。如果你認(rèn)為未來(lái)LPR會(huì)下降，那么轉(zhuǎn)換為參考LPR定價(jià)會(huì)更好；如果認(rèn)為未來(lái)LPR可能會(huì)上升，那么轉(zhuǎn)換為固定利率就會(huì)有優(yōu)勢(shì)。
“需要注意的是，在基準(zhǔn)利率的定價(jià)方式下，一般按比例浮動(dòng)，如基準(zhǔn)利率上浮10%、下調(diào)15%等；在LPR的定價(jià)方式下，則按照加減點(diǎn)數(shù)來(lái)浮動(dòng)，如LPR加40個(gè)基點(diǎn)、減30個(gè)基點(diǎn)?！敝袊?guó)工商銀行北京分行相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。
他介紹，假設(shè)你目前的房貸為10年期、利率為基準(zhǔn)利率打七折，轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR以后，并不是在LPR的基礎(chǔ)上打七折。
“轉(zhuǎn)換前，貸款基準(zhǔn)利率是4.9%，打七折后的實(shí)際執(zhí)行利率是3.43%，轉(zhuǎn)換成LPR后，貸款的實(shí)際執(zhí)行利率依然為3.43%，但利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)?！痹撠?fù)責(zé)人說(shuō)，轉(zhuǎn)換后，10年期貸款參照2019年12月20日公布的5年期以上LPR，為4.8%，因此，該筆貸款的定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為：在5年期以上LPR的基礎(chǔ)上減137個(gè)基點(diǎn)，即減去1.37%，加點(diǎn)數(shù)值為“-137”，該數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變。
如果借款人選擇轉(zhuǎn)為“固定利率”，那么在整個(gè)合同的剩余期限內(nèi)，他的房貸都將執(zhí)行3.43%這個(gè)利率。
如果借款人選擇轉(zhuǎn)為參考LPR定價(jià)，其房貸利率水平將按照“5年期以上LPR－1.37%”來(lái)確定。
那么問(wèn)題來(lái)了，眾所周知，LPR每月20日對(duì)外公布一次，相應(yīng)的房貸實(shí)際執(zhí)行利率也會(huì)每個(gè)月變化一次嗎？
答案是否定的，這里涉及“重定價(jià)日”和“重定價(jià)周期”兩個(gè)問(wèn)題。前者是指，你和銀行約定的利率調(diào)整日子，即“何時(shí)調(diào)整”，通常為每年的1月1日，或每年與貸款發(fā)放日相對(duì)應(yīng)的日期；后者則是指“多久調(diào)整一次”，即調(diào)整頻率，通常為一年。
也就是說(shuō)，從轉(zhuǎn)換后到第一個(gè)重定價(jià)日前，上述借款人的房貸利率仍是3.43%，從第一個(gè)重定價(jià)日起，其房貸利率變成“當(dāng)時(shí)最新的5年期LPR－1.37%”，以后每個(gè)重定價(jià)日都以此類推。
“你的房貸做LPR轉(zhuǎn)換了么？”“如果轉(zhuǎn)成固定利率是不是更好？”“究竟要如何選擇？”作為一項(xiàng)與百姓“錢(qián)袋子”密切相關(guān)的業(yè)務(wù)，個(gè)人住房貸款的利率變動(dòng)總能引發(fā)社會(huì)關(guān)注。
多渠道辦理 實(shí)時(shí)生效
不難看出，如果未來(lái)LPR會(huì)持續(xù)下降，那么把房貸利率轉(zhuǎn)換為參考LPR定價(jià)會(huì)更劃算。目前從多家商業(yè)銀行的反饋看，對(duì)LPR持下降預(yù)期的借款人較多，選擇LPR選項(xiàng)的人數(shù)多于選擇固定利率的人數(shù)。
需要注意的是，根據(jù)監(jiān)管層部署，轉(zhuǎn)換工作原則上要于2020年8月31日前完成，如果借款人有轉(zhuǎn)換需求，建議在此時(shí)間節(jié)點(diǎn)前與相應(yīng)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商。
此外，如果貸款存在共同借款人，需要所有共同借款人均同意變更后，才能實(shí)施定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換。
如何辦理呢？以工行為例，該行目前提供手機(jī)銀行、智能柜員機(jī)、短信銀行等多種受理渠道。“疫情期間，建議借款人通過(guò)手機(jī)銀行辦理，如果確實(shí)需要線下辦理，建議等到疫情結(jié)束后?！痹撔邢嚓P(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。
從線上辦理渠道看，借款人可登錄工行手機(jī)銀行APP，按照“最愛(ài)、全部、存貸款、利率基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換、一鍵轉(zhuǎn)換”路徑點(diǎn)擊，按提示操作辦理即可。
“如果你是借款合同中的共同借款人，且已在工行預(yù)留手機(jī)號(hào)，在主借款人發(fā)起定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，你將收到工行95588發(fā)送的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換變更確認(rèn)短信，此時(shí)，你可以直接回復(fù)該短信完成定價(jià)基準(zhǔn)變更確認(rèn)。”上述負(fù)責(zé)人說(shuō)，這一銀行短信功能預(yù)計(jì)將于4月中旬上線。
至于轉(zhuǎn)換的生效時(shí)間，通常情況下是“實(shí)時(shí)生效”。例如，在手機(jī)銀行辦理定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換時(shí)，如果合同清單中某一筆合同的右上角顯示“已按LPR定價(jià)”，則說(shuō)明已經(jīng)變更成功。
但是，如果你的貸款存在共同借款人，則需要所有共同借款人在主借款人發(fā)起變更的當(dāng)天24點(diǎn)前完成變更確認(rèn)，定價(jià)基準(zhǔn)變更才能生效。
相應(yīng)地，銀行會(huì)在定價(jià)基準(zhǔn)變更成功或失敗后，向借款人在該行預(yù)留的手機(jī)號(hào)發(fā)送短信提醒，建議借款人及時(shí)留意相關(guān)信息。
最后要提醒的是，根據(jù)央行政策要求，將定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR后，不可再轉(zhuǎn)回按照基準(zhǔn)利率定價(jià)，也就是說(shuō)，定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，借款人應(yīng)在審慎思考后作出理性選擇。
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