233009（商業(yè)地產(chǎn)上市公司）

2月3日，上海機場接連第三個跌停，盤中翻開跌停尾盤收跌7.33%。

據(jù)了解，上海機場此次暴降源自日前發(fā)布的2則公告。

議價才能大大削弱，從出售額抽42.5%到下不保底上有封頂

1月29日晚間，上海機場發(fā)布2020年度成績預(yù)虧公告，公司估計2020年度完成歸屬于上市公司股東的凈利潤為-12.9億元到-12.1億元，在2019年則是盈余50.3億元。

同日，公司還披露了與中免之間《關(guān)于簽定免稅店項目經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓合同之補充協(xié)議的公告》，簡略的說，之前免稅店出售提成“下有保底，上不封頂”協(xié)議，改成“下不保底，上有封頂”。這或許是本次暴降的導(dǎo)火線。

詳細(xì)來看，若當(dāng)月實踐世界客流小于2019年月均實踐世界客流的8成時，月實收費用人均奉獻(xiàn)×月實踐世界客流×客流調(diào)理系數(shù)×面積調(diào)理系數(shù)，此為下不保底，看世界客流量提成。而當(dāng)客流康復(fù)到必定水平，則是依照年保底出售提成，也就有了封頂之說。

而依據(jù)此前的合同，在2019-2025年，日上上海需要把每月42.5%的出售額作為租金交給機場，或許每月向機場付出保底出售提成，兩者取其高。

中心區(qū)域的機場客流量大，且周邊缺少強有力的競爭對手，從上述抽成份額就可以看出機場曾經(jīng)的議價才能有多高，但這種優(yōu)勢現(xiàn)在來看現(xiàn)已不能連續(xù)。

依據(jù)招商證券的測算，估計2021-2025年浦東機場的世界客流別離為1348/3466/4159/4575/4895萬人次，其間2021-2022年別離為2019年的35%/90%，至2023年可超越疫情前水平。據(jù)此可計算2021-2025年免稅租金收入別離為21.9/38.8/43.9/56.6/62.9億元，較原有合同的保底額度別離下滑52.0%/38.4%/36.0%/24.2%/22.8%。

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