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2022-04-01山西證券股份有限公司平海慶對萬科A進(jìn)行研究并發(fā)布了研究報告《業(yè)績下滑 浴火重生 增長可期》，本報告對萬科A給出買入評級，當(dāng)前股價為20.66元。

萬科A(000002)

事件描述：公司發(fā)布2021年報，2021年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4528億元，同比+8.04%；歸母凈利潤225億元，同比-45.75%；2021年擬派息112.77億元（含稅），占公司2021年歸母凈利潤的50.06%，按2021年末公司總股本計(jì)算，每10股派送人民幣9.70元（含稅）現(xiàn)金股息。

事件點(diǎn)評：

行業(yè)景氣度下行導(dǎo)致公司凈利率下行：主要體現(xiàn)在兩方面：1、公司整體毛利率同比下降7.4pct，扣稅后的整體毛利率，從2020年的22.8%下降至17.2%，對應(yīng)毛利總額同比減少176億元；2、項(xiàng)目、個別股權(quán)計(jì)提減值，導(dǎo)致歸母凈利潤減少約26億元。

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)全面下滑：銷售面積和金額分別同比下降18.4%和10.8%，新增土地權(quán)益面積同比下降7.65%，新開工面積同比下降17.55%，房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)員工同比減少11.84%。同時，公司布局的城市和項(xiàng)目表現(xiàn)走向分化，開發(fā)業(yè)務(wù)毛利總額同比減少189億元。

其他業(yè)務(wù)保持較快增長：物業(yè)、物流、公寓、商業(yè)四項(xiàng)業(yè)務(wù)四項(xiàng)業(yè)務(wù)分別實(shí)現(xiàn)收入240.4億元、31.6億元、28.9億元、76.22億元，分別同比增長32.1%、68.9%、13.9%、20.57%。

資金安全2022年現(xiàn)金流將會改善：2021年公司各項(xiàng)指標(biāo)處于房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管“綠檔”范圍，年末資產(chǎn)負(fù)債率為79.74%，同比下降1.54pct；凈負(fù)債率29.7%，同比上升11.6pct；公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額連續(xù)13年為正，但2021年公司經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入41.1億元，2020年同期為531.9億元，下滑幅度較大，但受行業(yè)銷售轉(zhuǎn)暖影響，預(yù)計(jì)公司2022年現(xiàn)金流將會改善。

融資環(huán)境持續(xù)改善：2021年共發(fā)行債券150.11億元，同比增加60.31億元，2021年綜合融資成本為4.1%，較去年的6.13%下降2個pct。

業(yè)績將重回增長區(qū)間：2021年末，公司在手可結(jié)算資源達(dá)7108億元，疊加行業(yè)銷售回暖，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)銷售板塊2022年結(jié)算收入將繼續(xù)保持增長；同時，公司大力推進(jìn)其他四項(xiàng)主業(yè)快速發(fā)展，預(yù)計(jì)2022年公司業(yè)績將重回增長。

投資建議：預(yù)計(jì)公司2022年、2023年EPS為2.80元、3.13元，對應(yīng)3月31日收盤價19.15元，PE分別為6.84X、6.11X，處于行業(yè)中位數(shù)（9.8X、9.59X）以下水平?；诠疚磥韮赡陿I(yè)績增長的穩(wěn)定性和目前較低的估值水平，我們維持公司“買入”評級。

風(fēng)險提示：疫情可能引發(fā)相關(guān)風(fēng)險、貨幣政策不及預(yù)期風(fēng)險。

證券之星數(shù)據(jù)中心根據(jù)近三年發(fā)布的研報數(shù)據(jù)計(jì)算，廣發(fā)證券張春娥研究員團(tuán)隊(duì)對該股研究較為深入，近三年預(yù)測準(zhǔn)確度均值高達(dá)96.47%，其預(yù)測2022年度歸屬凈利潤為盈利472.08億，根據(jù)現(xiàn)價換算的預(yù)測PE為5.09。

最新盈利預(yù)測明細(xì)如下：

該股最近90天內(nèi)共有20家機(jī)構(gòu)給出評級，買入評級16家，增持評級4家；過去90天內(nèi)機(jī)構(gòu)目標(biāo)均價為25.81。證券之星估值分析工具顯示，萬科Ａ（000002）好公司評級為3星，好價格評級為4星，估值綜合評級為3.5星。(評級范圍：1 ~ 5星，最高5星)

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